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我向来认为，只要我好心对待别人，再惟利是图的人也会同样以好心回报我，但事后想想，我觉得自己真是sb到家了。满堂红在整个过程中，只想着赚钱收钱，为了促成交易，无所不用其极。例如，他们在我签约之前跟我吹嘘那房子如何如何好，但是决口不提房子的缺点（如房子的建筑面积根本没有他们说的那么多，房子的地龄、楼龄、房产证出证日期也没说清楚，购房发票上和房产证上的地址不一致可能会导致交易时间拉长、交易税费也没有他们说的那么低等等）；例如，为了促成交易，对合同中可能会异议导致卖卖无法进行的条款，轻描淡写、一语带过。例如，在合同条款中，一个劲儿地强调要我什么时候给齐中介费，否则收取滞纳金之类的事宜，但对于他们要提供什么服务绝口不提。例如，在签订合同的过程中跟催命似地催促买卖双方画押签字。例如，在我要求删除合同中要在他们指定的按揭公司做按揭的条款后，立马要挟我必须要把中介费一次性付清，还找出不这么做的话，他们公司要罚款啊、扣绩效奖金啊之类扯淡理由试图说服我。例如，签约之前，我是大爷，签约之后，对我的态度立马来了一百八十度大转弯。。。。。在跟中介打交道之前，我不知道原来中介行业是如此的惟利是图，只要有钱赚，什么职业修养，什么道德操守，什么忠义礼信，什么同行友谊，统统都可以抛在脑后。在我看房的过程中，我跟着另外一个中介经纪人去看房，被姓周的看到了之后，他立马给我发了短信，要我别相信那些小中介，说他们坑死我没商量。可另外一个中介经纪人说他曾经是姓周的比较铁的同事，这个行业真的是太可怕了。 在当时签约的那种环境下，中介叽叽喳喳派几个人在旁边催着你签约，你根本没办法细想——事后想想，这是他们的策略，专门应对那些在签约的时候因为谈不拢某一条款而让交易做不成的客户。签约之后，我才想起，我居然大意到忘记查证房产证的真伪了。给我在法院的同学打了电话，让他利用职权之便帮我查证了房产的真伪，我这才放了心。后来仔细看了看合同，我发现自己疏忽了很多个细节。在这里写下来(有一部分是我集合了别的网友的经验)，给以后要买二手房的同志们参考。 签合同时，一定要在备注上加上去的几项：
1、贷款不到，合同作废，返还定金。
这点是最最重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。这点的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合同，暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇之地解除合约，呵呵。一箭双雕，可惜当时我没有想到这一点，后来在等贷款审批的时候，我就在想：万一他妈的贷款批不下来，那我岂不是要全款购房，或者，我那六万块钱定金也拿不回来了？对了，签合同的时候，要注意“定金”和“订金”的区别，俺好歹也是学法律的，这点低级错误倒是没犯。
2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。
这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有结清物业水电费啊，没有迁出户口的要扣费啊等等。始终还有些钱在口袋里面，自己的底气是要更足一点。我当时没想到这一点，就签了说递件完之后给齐首付。
3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一。
户口问题很重要啊，很多人买房子就是为了户口嘛，至少，我是稀罕的。当时看业主的身份证上的地址是外地，她也说户口不在那套房子里，我就放心了很多，不过还是在合同中约定了两个月内迁出，如果没有迁出扣费多少就没再约定。
4、按揭公司可由买方自由选择。
这点是血的教训啊，千万不能找中介介绍的按揭公司，要知道中介和按揭公司是一丘之貉，你给的按揭费里有好大一笔是作为中介的返点给他们的，亏死了。此外，中介介绍的按揭公司一般人比较黑，比较烂。如果自己单独去找按揭公司办，会有比较大的砍价余地。我当时签的合同里有要在中介指定的按揭公司做按揭这一条款，我要求删除了，结果满堂红中介立马要求我说，不找他们公司指定的按揭公司，我就必须要一次性付清中介费，去 他 大 爷的！
5、首期可选银行托管，买家自由选择。
这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时候，为自己的十多万，几十万找个安全的地方放着。当时中介问我们要不要资金托管，推荐的就是民生银行。由于我和业主都没有民生银行的帐户，所以我们没有选择资金托管，但其实，双方是可以选择别的银行的。资金托管任何一家银行都愿意给你做，因为银行冻结你十几万、几十万一段时间，不给你一分钱的利息，哪家银行都愿意做这块业务。中介之所以会介绍民生银行，是因为据说如果介绍成功了，他们是能拿介绍费的。
6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用。
这点是稳妥起见，为自己做的保障。遇到赖皮的房东和中介，就能保障自己的权利了。我当时签合同的时候，没有想到这么细。
7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼。
对于房子空着的房东，要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长，都没关系了。特别是对于转按揭的卖家，反正银行要放款给他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。可惜我买的房子还住着有租户，“买卖不破租赁”，我得等到租约期满才能收楼。当时，合同约定是业主收齐尾款就交楼，中介忽悠我们说，六月份一定都可以搞定了，我不放心，就加了一句，x月1日起一周内，但没有在合同中约定以哪个为准。我现在就想呢，如果业主是9月份才收齐尾款，我要求x月交楼，那我们以哪个条款为准？
8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费。
要是遇上不好的中介，就只有靠这个条款保障自己的利益了。要不有些烂中介，你一签合同的时候就叫你交全款，收钱之后爱理不理，到时你怎么办？这个世界，钱在谁的手里，谁就是大爷啊！可惜，我当时也没有想到这一点，在中间的威胁催促下，就签定了几月几号之前要交齐中介费的条款.
最重要的是第一条，大家要注意了。这章写完，以后继续。 首先真正接触到“按揭”这个词，是在签完合同之后。我也是在签合同之后才知道，要办理按揭手续，是需要重新给按揭费的，之前给的中介费只是居间介绍费。上网查询了一下网友们的经验，发现都是这么做的，广州二手房中介真的赚大发了。当然，也有一些比较精明的网友，在跟中介签合同的时候就约定了中介费包括按揭费。值得一说的是，基本上，不通过满堂红交易的房子，中介费可以讲到很低的点数，但是满堂红能讲到两个点或者1.8个点就很不错，这主要是由于满堂红是比较大的连锁机构，养了很多人，比较低的折扣谈不下来。当初我想着满堂红在广州地区算是比较好的中介机构了，所以选择找他们做，但没想到，天下乌鸦一般黑，几乎所有的中介都能在交易过程中把你气得半死，早知道这样，我就不找满堂红。既然在别的中介也有可能受气，那还不如让别的中介做，至少，可以少交点中介费。
签合同之初，我对于按揭一点都不懂，被中介给说得一愣一愣的。后来，给我敲价的时候，用中介指定的按揭公司的价码，算下来一大堆钱，我贷款六十多万，按揭费用大概一万五。当时吓了一跳，想不到这里钱也这么多，而且这还没有计算快放的钱，如果做快放，还会再加0.3%之类的。我直接问他们，别忽悠我这么高价，说个实诚点的价格，按揭公司的扭扭捏捏跟我说：最少最少一万了，不行你就去找别家吧。 被中介气得不行，我决定自己找按揭公司，我边准备申请贷款的材料边四处打电话询问按揭公司的情况。我这时候才发现签合同的时候，自己又被中介牵着鼻子走了，其实，我、中介和卖家是平等的合同主体，那就可以坐下来谈如何办手续的问题。当时签合同的时候，卖家要求转按揭，而且首付百分之三十，中介向着处于强势地位的卖家，我只能同意，他们还忽悠我说，手续很快，对我也有好处之类的，根本没有提醒过我：买正在按揭的房子其实还有另外一种形式，那就是赎契。既然合同已经签了，那我就只能自己想办法了。
之前有了解过，如果我想转按揭到别的银行，需要等很长时间，就是在同一家银行，我转到别的支行去做按揭，也需要等很久，所以，我不得不继续在业主原来做按揭的那家银行申请贷款，而且，转按揭只能申请商业贷款（这一点，中介心知肚明，但没有跟我说过半个字，我后来算了下，如果我做做公积金贷款，我每月月供可以少300元，300元每月，20年，该是多大一笔数字！）。我先是打电话去了银行，问他们是否做直客式按揭。银行牛得很，说他们不直接帮我们做，要我去打电话去找哪家按揭公司的谁谁（我寻思，估计是可以得到好处费）。我又打电话过去给银行工作人员给的那个电话，人家也要收9000多按揭费，说是转按揭很麻烦，自然要多收。 与此同时，我开始准备户口卡、身份证复印件、收入证明、工资存折流水、供楼银行卡等申贷材料，同时，努力动用身边的人脉资源，看在银行能不能找到熟人。等准备得差不多了，我心里也基本上确定了按揭公司的人选。去开供楼银行卡那天，还遇到某行一个大叔，说可以代我做按揭，费用只需要五千，我跟他聊了一会儿，发现他只会拍胸脯、打保证，问到具体的按揭流程他自己也说不明白所以然。权衡了按揭公司的实力、按揭公司的人员素质、投诉渠道等等之后，我最后选定了JY按揭，找到了一个梁姓小伙子帮我代办这些手续，费用是7800元，包1800元的快放费。 几天以后，我通过同事的关系找到了该银行一个工作人员，也跟按揭公司和业主约定了去办转按手续的时间。那天我一早就到银行了，按揭公司和业主都还没来，我在银行那层写字楼逛荡了一圈，发现周围全是按揭公司的办公室，我分别去几家公司问了问，发现有的公司按揭费只收7200元，还包快放费，但当时我已经约好了JY按揭的人，就很诚实守信地没有找那几家按揭公司做。当天，按揭公司给拿了很大一堆合同，只顾着让我和业主签，我们根本来不及细看就连签了20来个名字、按了20来个手印。当天，我按照事先约定，给了按揭公司一半按揭费，说好另外一半等事情办成之后再付清。他们给我开了一张收据，但收据上面只写了按揭代理费，之前承诺的什么什么公证费、担保费等等费用全包一概没写。我问按揭公司，为什么不写清楚，他说都是那样操作的，没有问题。我又说，既然我请你们办事，也给你们钱，那我跟你们之间应该有个协议，约定我给了你这些钱，你得帮我办好什么事儿。他说，你的授权委托书就是协议了，单独的协议我们是不会给你出的。我当时彻底无语了，在你交按揭费和签协议之前，他们什么都好说，但现在，我只能哄着他们帮我干活了。
当天，因为银行有认识人，银行立马给我开了绿色通道，查询了我的征信记录，但未婚证那里被卡住了，说单位计生办开的不算，我又跑去民政局开，可到民政局的时候他们刚下班了几分钟，就死活不给我开，要我下午再来。下午，按揭公司帮约的评估公司的人来房子现场评估，租客刚好也在，我跟着去看了房子，并且拍下了一些照片，这才是我第一次看到我即将要买的房子。等了三个小时之后，我终于拿到了那个无聊的未婚证明快递给了银行。回到家，又在门口遇到了那个周姓满堂红中介，他逼要求我过去签了一份《免责声明》，大意是说我和业主请了别的按揭公司做按揭，如果交易过程中出现任何的问题，他们概不负责。其实，他也就是看我一女孩子好欺负，因为他听说业主已经回外地了，都不给业主打电话让他们也来签。 接下来就是漫长的等待。。。快到五一的时候，满堂红中介给我打了两次电话，催促我交齐剩下的一万中介费，我说，事情都还没有办完，我的贷款也没有办完，我不交。他说，你签了合同的，就得按照合同办事，说着说着开始骂 娘，并教导起我来我不能那么做人云云。由于之前惹了太多的不愉快，我都一直都在退让，但那一次，我真的是火了，我说，反正我就是没钱，你爱怎么着怎么着。你要按照合同的约定收取我的滞纳金可以，那么，从现在开始，剩下的中介费你一分别想拿到，我等你起诉我，并且在判决书下来后，我等着你们向法院强制执行。如果事情要是有商量的余地呢，我就在手续办妥和交楼之后把中介费分两次给你们结清。那姓周的估计也被我气坏了，还没等我说完就挂了电话。
过了五一假期，我才接到按揭公司打来的电话说贷款获批。我问了一下银行那个朋友，说可以给我打七五折，这是最低的折扣了。按揭公司开始以此作为筹码要求我付清剩余的按揭费，我让梁某过来我这边拿，给了他现金，他给开了一个收条，但没有给正式的收据。当天，为了讨好他，我还给他送了个小礼品，包了个小红包，尽量多说了一些好话，平常打交道也是柔声细语的。我已经跟中介闹翻了，现在已经不需要中介为我做任何的事情，剩下来的事情，我必须要搞好跟业主和按揭公司的关系，不然自己四面楚歌了就更加sb了。那之后，我所有的重要单证全部在他们手里，按揭费也给清了，我不得不哄着他们干活。
当时，新政已经出台了，在银根紧缩的大经济环境下，我三成首付、又是转按揭，就能拿到这样的折扣已经很不错了（如果不用转按揭的话，我可以选择别的银行，利率可以拿到7.1折，或者使用公积金的贷款，利率比打7.1折还优惠）。但是，新政出台之后，广州楼价也开始松动。我之前一直谈的另外一套同户型不同楼层和朝向的房子，当时给那个业主85万她不卖，里面的租客在我们去看房的时候还报警了，现在，业主做通了那个租客的工作，现在80万卖，却没有人买了。我有点郁闷，因为那套房子其实也还不错，而且业主是一次性付款买楼，根本不需要那么复杂的转按揭手续，我也不会被限定在某家银行某家支行办理贷款，还可以选择公积金贷款，更好的一点是，那中介比姓周的好打交道多了，当初看楼的时候也说中介费可以一个点。不过，买房也是需要缘分的，既然买都买了，无论怎么麻烦，都认命吧。但是，如果让我给大家建议，还是奉劝大家不要买转按揭的房子，没办过我不知道，但自己去办才知道这太让人心力交瘁了。 买了一次转按的二手房，可以说是心力交瘁，心理承受能力到了极限。我跟另外一个朋友在差不多的时间签的合同，她还在我后面几天，但等她拿到房产证的时候，我还没有开始递件。当然，这里面可能有地区差别（有深圳的朋友办理转按揭买房，一个月就搞定了，但广州要等三四个月），但转按揭手续极其麻烦也是一个最重要的原因。
我在网络上搜索了一些资料，希望能给大家一点启示吧，反正就是尽量不要买需要转按揭的房子，原因如下。
第1条：转按揭的过程漫长而复杂，一般的买家，特别是首次购房的买家，心理会无力承受。
转按揭，出银行的同贷书，都要比非转按揭的耗时长，因为这之前要有一个原业主申请提前还款的程序。在同贷书出了之后，还要原业主本人去银行一趟交一个月的罚息，由于认识银行的熟人，这个手续请人代办也就过了。之后，就是等银行的调档，有的银行可以让抵押人拿着房产证，但建行所有按揭的房子的房产证都保留在银行，要等银行把那个房产证拿出来，又等了很久。我还是在银行认识人的，不然不知还要等多久才能去递件。
第2条：转按揭的出房产证时间太长。
一般来说，卖家房产证在手，无按揭的，是在过户手续搞掂之后的第3个工作日出新房产证。自己给的几十万，在经过这几天的煎熬之后，终于就可以拿到写有自己名字的房产证了，这个时候才能放下心头大石啊！可是转按揭的不是。转按揭的保守估计，需要一个月才能出新房产证！3天和30天！如此大的差距！我现在都不知道等所有的手续办完了，要等到什么时候了。
第3条：转按揭的银行放款时间长得无法忍受
不是转按揭的房产交易，一般银行会在新房产证出来之后的15个工作日内放款，算相当快速了。但是转按揭的交易，需要在1个半月之后，银行才会放款！当然，这个放款的时间，主要是受新房产证出来时间的影响。我当时为了避免放款慢导致收楼慢，所以给了快放费，就是按揭公司提供担保，银行看到完税证明后就放款。这笔钱，基本上是为卖家着想的，在很多交易过程中，这部分钱都是卖家付的，但当时按揭公司没跟我说，我也不懂，估计按揭公司也怕麻烦，卖家也不愿意，所以就都由我出了。
第4条：转按揭的房子做跨行转按揭，成本太高昂
之前我不是没有考虑过去那些利率可以给我打7.1折的银行做按揭，但如果需要跨行转按揭交易，不同行之间还要收取3%的转按点费。贷款60万的话，就是18000元了，多恐怖的一笔费用。受限于这个恐怖的跨行转按费，我就只有选择不能拿出房产证也不能给我打7.1折的建行做按揭了。。
第5条：转按揭房子的按揭费用要更高
转按揭交易要做快放的话，要比非转按更高；一些银行也会对转按收取一定的手续费；而一些无良的按揭公司，会利用转按这点，去收取不合理的费用，也往往让人上当。如果你要选择自己去跑按揭手续，那么多复杂的手续跑死你不说，而且在转按揭手续的时候，也需要按揭公司提供担保，你还是得出血。没办法，转按揭就是只能忍受高费用了。那些非转按揭的房子，我问过，按揭费可以最低百分之零点八。
第6条：一些卖家在无良中介帮助下，坑骗买家
一些中介和卖家勾结，在合同上注明，买家在递件之前先出首期，帮卖家赎回房契。这样给买家带来了巨大的风险。一些无知的买家被骗上当，在交易的漫长过程中担惊受怕，甚至会受到一些无耻的卖家的欺骗。如果不出首期帮买家赎回房契，那就只能跟我一样经历漫长熬人的等待了。
第7条：有可能无法完成转按贷款
在银行要严控风险的时候，会停办转按揭业务，有很多人因为转按揭业务停办之后，引发了很多纠纷。我还差点遇得到一个很惊险的事情，在我递件完几天，房管局系统升级，导致所有转按揭的房子暂时不能办理过户手续，但是非转按的房子不受影响。 当然，如果你最终确定了非那个转按揭的房子不买，那最好还是找找按揭公司的，其利有三：
1）做阴阳合同。一般都是这样做避税的了，为自己节省开支啊。
2）手续非常麻烦。注意，是“非常麻烦”，不是一般的麻烦。这个时候要按揭公司跑跑腿。
3）跟卖家之间有很多牵涉不清的，也需要按揭公司出出面，且转按揭需要担保，按揭公司做比较方便。 好了，综合其他网友和我自己的经验，接下来讲讲流程：
1、签合同（第1天），找按揭公司。
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2、买方、卖方、按揭公司三方签订《转按揭交易安全保证合同》以及其他一系列的合同（可以与银行评估同步，或者提早，或者稍晚）
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3、银行评估（银行接到申请起第2个工作日，一般是评估第2天，评估价就可以出来了）
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4、自己准备办按揭的材料（1~2天，主要是看自己的准备）。
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5、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函，包括所欠资款本息、还款帐号，需要耗时2-3个工作天；
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6、银行审核,出“同意贷款书”，简称“同贷书”。审批时间看你运气，我认识人，还用了5个工作日。
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7、同贷书出来的第2天，调档（5个工作日）。
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8、递件。递件完毕交首期给卖家。（1天）
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9、房管局审核交易（看房管局收到的交易单数有多少，一般是3~8个工作日之间不等。由于我买的房子购房发票和房产证上的地址不一致，房管局不认开发商的证明，只认派出所的，而派出所不给开，所以，我只能等房管局内部调档，就是把原来业主的交易材料调出来，就这么一个程序，我等了15天，鄙视房管局的办事效率。好在后来我也找到关系了，走了后门，很快）。
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9、交税（0.5天~1天）
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10、做了“快放”，银行放款（约5-10个工作日，看银行当时有没有额度，俺在银行认识人，这个也很快）。
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11、业主收齐款项、租约到期后，交楼，水电煤气等费用结清（1-2天）
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12、出新房产证（一个月）
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13、房产证归档，银行入押（一个月）
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14、房产证出抵押，拿去银行留存（半个月）
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13、结案。我借出房产证办户口、过户水电煤气等等。
这样算下来，需要的时间为： 至少3个月。相比卖家无按揭的时间足足慢了两倍。我现在才走到第9步，缴税之后，房子在名义上已经算是我的了，但是，楼还没有收，原业主很好说话，没什么可担心的。等一切办妥，我还需要至少再等两个月。之前的一部分首期是跟同事借的，公积金能提取出来之后，我要立马还上。提取公积金也是一个极其麻烦的事情，我得一趟趟自己慢慢去跑。等事情办妥之后，我要请所有帮助过我的朋友们吃饭。这些过程之中，如果中介、按揭公司或者卖家稍微不厚道一点，就意味着很大的风险。更重要的是，这样漫长的过程实在是熬人，自己一个人一样一样去办，很多时候都烦得快要崩溃了。 买房子之不变葵花宝典之吸星大法就是：别轻易签字，别轻易交钱。
否则肉在案板上，谁也帮不了你。 对了，中介合同里一般都有交易不成功也要支付中介费的霸王条款。如果卖家违约了，你也要先支付，再由你去跟卖家追偿。这些条款特别不公平，特别霸王，签合同的时候一定要坚决删除。
买房子过程中，买家一般都处于比较弱势的地位，但谈不妥合同就不要签，他们也拿你没办法。我当时就是太考虑别人的感受了，总想和气生财，岂料我和气了忍让了，也没能让我生财，倒让我受了一肚子气。 楼主，你在签合同之前已经先支付了意向金。然后再答合同，你肯定很明显是处在弱势地位的。因为如果你不同意签合同，中介就会没收你的意向金。
所以我认为，千万不能支付什么意向金。真的看中某套房子就当着中介的面和房东谈价，谈好了再签三方协议，直接支付定金给房主。
所谓意向金就是中介用来坑害买房人的东西。 仔细看了一下主贴，看到“封盘”就笑了，满堂红就是最喜欢搞这种玩意。还扯淡说只有交到3%的佣金才能封盘，否则可能会被其他同事抢走。这个时候如果真心想买那房子，其实就要砍佣金了。以我了解，还到2个点是一点难度都没有的，满堂红的中介对这个比例基本上会一口答应，眉头都不皱一下。再往下可以砍到1个点，但是这就要看你个人的砍价能力了。
砍完佣金，这个时候是可以签邀约书并交诚意金的，前提是购房金额要写死，这一点其实倒无需太担心，满堂红不敢吃这个钱。当然也可以不交不签，要求直接与业主面谈。不论交不交，这笔钱并不能保证你能买到房。
另外要千万注意的是，签完字盖完章后，一定要要把邀约协议拿来再看一遍，中介在盖章过程中可能会改合同——比如在合同中添加“独家委托”字样。凡是你签字后又加的，一定要删掉！！！ 满堂红确实不是东西，我同学买房通过他们，逼着交钱，交钱后就不理了，还帮着业主抬价格，抬了价格他们就和业主分着吃，真TMD不是东西。 中介确实没有好东西，至少我没碰到过，所有从打交道一开始就要强势，该骂就骂，中介费最多就1.5个点。什么东西都要想清楚，手里有钱就是爷。
最后感叹下这个社会，还有所谓的诚信在吗？再好的人进入到这个社会上都不可能干干净净的。好怀念小时候的日子，空气是那么的好，人和人关系那么的单纯，邻居处的都和亲戚似的。这次世界杯，朝鲜队出场奏国歌的时候，看到朝鲜队员泪流满面真的很难受，我感动的想哭。反到是听自己国家国歌的时候没什么感觉了··················· 作者： 东风剑 发表日期：2009-4-21 11:19:00 | 回复 |
昨天刚刚办了交易过户手续，回想从看房到下定再到过户的种种经历，发觉每一步都隐藏着地雷和陷阱，一不小心就会中招，是以呐喊几声，以期对后来者有所帮助。
地雷一：地产中介的玄机和花招：
1、吃差价。破解方法：一定要与业主见面，当面详谈后签订三方合同。
2、中介的报价。中介在网上或报纸上发布的放盘价大都作为招徕广告之用，很多并不存在，目的在于诱惑你给他电话，然后再说已经卖了等借口，接着就会给你推荐价高的房子。破解方法：顺水推舟，将计就计。毕竟，中介最大的优势就是房源，顺水推舟，可以让他们带你看房。对于中介的高报价要敢于砍价，毫不留情的砍，砍掉水分，砍出心水价位！
3、中介费的点数。以前，中介通过曲解法律规定，宣扬中介费买卖双方各收3个点确实蒙了不少人，现在官方已经宣布，中介费总共只能收3个点。即使业主实收，也不意味着你必须出3个点，你仍然可以谈，尽量争取，可以谈到1个点，甚至更低，我当时就谈到了0.8个点！
4、中介费的支付。一般人都会在签订三方合同一次性全额中介费，此乃大忌。因为全额支付后你就失去了对中介的制约，你的利益就没有了可靠保障。破解方法：分期付款。签订三方合同时，支付二分之一；办完交易过户手续后给四分之一；剩下四分之一待办完交楼手续后支付。（交楼手续注意事项下文详谈）
5、中介推荐的按揭公司。当时，中介给我推荐了按揭公司，贷款36万元，按揭手续费居然要一万二！我一口就回绝了。因为按揭公司是地产中介的下家，会给地产中介提成，雁过拔毛，多一道环节，交易成本自然增加。后来，我自己找人办理贷款，总共只花了2200！这还是公积金贷款，如果是商业贷款，不需要缴纳保险费，只需要1100！（按揭注意事项下文详谈）
6、彻底破解中介花招的必杀技：釜底抽薪！中介最大的，或者说是唯一的作用就是带你看楼，其余手续都可以自助完成，就像自助取款一样简单。所以，当中介带你看楼后，如果房子有业主或租客在居住，可以直接找到业主或通过租客找到业主；如果是空房子，可以通过保安或物业找到业主的联系方法。中介带你看楼时，最好不要签看楼纸；不过即使签了也没关系，不用担心中介去法院告你飞单，因为法律程序漫长，对中介而言成本太高，即使胜诉，也不过给中介费而已。所以，只要你对自己有信心，同时做好功课，就可以釜底抽薪，彻底摆脱中介设的套儿！
我也有个提心吊胆的精力，去年12月份，我家LG买了套二手房，房产证上只写了女方一个人的名字，但是他们已经结婚了，而且是婚后买的房，属于共同财产，买卖合同上只写了女方名字，当时急死我了，后来协商女方跟她老公去了公证处公证了一份委托书，把房的买卖全部程序委托给他弟弟处理，我们要求她弟弟写了份协议，并要求中介把全部委托书共5份还有房产证，身份证，还贷款存折等等全放在中介，经过2个多月后，终于顺利拿到新的房产证了。。。 你笨就笨在过户这种十万火急的事情（过户越快越好，越拖也不好），你竟然敢拖？
另外告诉你，现在的新规定，房产证只有他一个人的名字，他签字就可以过户了。我卖房过户的时候，我老婆压根就没去（天河区，房产证只有我一个人的名字）也过户了。难怪业主、中介、按揭都讨厌你，你属于节外生枝啦！多事！
你是善意第三人，就算业主真的欺骗了他老婆，他老婆起诉也要不回房子，只能起诉她老公，要回她应得的钱。
二个词形容：没事找事！自寻烦恼！ 地雷一：签合同的三大纪律八项注意
1、签合同前的必修课：务必去房地产交易登记中心查册，以防被骗。广州市交易登记中心在珠江新城，查册很简单，只需30元，但可以防范几十万的风险。
2、容易忽略的条款：户口迁移、维修基金过户、煤电水气有线电视网络过户、过户时间、交楼时间。
3、购房款的支付诀窍：千万不能一次性付款，切记！可以三步走，第一步，签订合同时支付一万元定金；第二步，办理交易过户手续当天，交易登记机构出具受理回执后支付大部分首期款；第三步，剩余首期款待办完户口迁移、维修基金过户、煤电水气有线电视网络过户、交楼完毕后支付。第三步最容易被忽略，没有第三步，你将失去对业主所有的制约，只能看业主脸色行事。
4、请签两个不同版本的合同。区别在于交易价格的不同，一份是真实的交易价格，一份是办理过户手续的报价，用以节税。一般情况下，只要给业主承诺按真实交易价格结算，业主都会同意。（至于怎样报价以最大限度地节税技巧，下文详解）
地雷二：办理按揭的小窍门
办理按揭贷款，切记不要通过地产中介推荐的按揭公司办理，那意味着你又要多挨一刀。如果办理商业贷款，可以直接去找银行，在广州，招行、工行、中行都不需要通过按揭公司代理，建行需要通过按揭公司才能办理。对了，招行、农信社办理商业贷款，不需要交保险费，可以省一两千块钱，呵呵。如果办理公积金贷款，四大行、交通银行、农信社都可以。四大行收费较贵，且需要资料较多。于是，经过打探消息，我找了农信社，由其指定专人办理，收费较低。以贷款36万元计算，包括公积金贷款必须的保险费1080元，总共2200元。
地雷三：办理过户的特别注意事项
1、广州市部分区的过户手续在市房地产交易登记中心办理，包括地税、契税、杂费等费用，都可以在交易大厅完成，实现了一站式服务，赞一个。番禺的过户手续需要到番禺区房地产交易登记中心、番禺区财政局、房屋所在地的地税所办理，要跑三个地方，大家要有思想准备。
2、番禺过户流程：第一步：去房屋所在地的地税所办理地税（营业税、个人所得税）；第二步：去番禺区房地产交易登记中心核价、交杂费；第三步：按核价通知书去番禺区财政局缴纳契税；第四步：持纳税、缴费凭证重回交易中心递件。
3、报价的技巧：即交给官方的报价必须与业主购买价相同，一分钱也不要多，切记，一分钱也不要多！多一分钱，你就可能需要按报价的1%替业主缴纳个人所得税！如果不满两年，还要按差额缴纳营业税。请放心，这没有任何问题，因为第一步办理地税（营业税、个人所得税）时，交易中心还没有核价，地税所只按合同形式审查，这样报价可以省掉营业税、个人所得税。当我看到地税完税单上缴纳税额都是0的时候，难免一阵狂喜！缴纳契税须以交易中心的核价为依据，交易中心的核价一般位于业主买入价与现在的市场价之间，按业主买入价报没有影响，按成交价报就吃亏了。二手交易，营业税、个人所得税、契税是大头，其它的杂费总共不过几百块。对了，按广东省的规定，144平方以下的首次置业者只需交1%的契税，按中央的规定超过90平方就要按1.5%缴纳，广州现在执行的还是中央规定。
地雷四：不要忘了办理后续手续
办完了过户手续，可以松口气了，但不要得意忘形，还有一些手续需要继续办理。包括户口迁移、维修基金过户、煤电水气有线电视网络过户等手续。其中，维修基金过户手续必须业主与买家一起去开户银行办理，不能委托，煤电水气有线电视网络过户等手续可以委托别人办理。 广州二手房交易地雷阵穿越记之终极说明
一次二手房交易行为，可能会产生4个不同的价格：真实交易价格、评估价、给官方的报价、官方核定价。这4个不同的价格相互之间没有任何关系，都有各自的用途：真实交易价格是买卖双方达成的成交价，你与业主据此交易；评估价专供贷款用，可以让评估公司评高点以多贷款；给官方的报价必须与业主的买入价一致，以达到节省营业税和个人所得税的目的；官方核定价是交易登记机构认为合理的交易价格，以纠正买卖双方过低的报价,并作为最终缴纳契税和杂费的依据。一般情况下，四者按由小到大的排序是：给官方的报价<官方核定价<真实交易价格<评估价。 请教一个问题该怎么去处理?
我上个月签了套房子，由于当时业主说房产证只能月底拿，我只看了他的预售证只有８５．５个方，现在业主拿到了房产证上面只有８１个方，而我和他签时业主写了８３个方，中介当时说了一般房产证上面有可能会多两个方或者少两个方，我想最少也有８３个方，但现在少了这么多个方，只有８１个方少了四个方，我感觉自己给中介和业主骗了？我能算他们违约吗？或者要求业主少收两个方的钱行吗？如果不行的话，这套房子我真的不想要了！ 印象中，一手楼的买卖合同模板里面应该会对面积误差有约定的吧，比如小于3%的话就怎样，误差超过多少的可以退房的 1、如果公积金贷款，过户日是绝对不可能把余款给业主的。过户后10个工作日才会出房产证，房产证出来后还有归档、抵押、放款等程序。走完整个程序，2个月是需要的。
2、地税当场就会告知结果，不需要等15个工作天。交完了地税才能去房管局办其他手续。
3、如果房主证上只写了旧业主她一个人的问题，过户的时候，她的配偶不需要签字及在场。 不用找中介，可以省下中介费，其他的费用省不下来
但是交易的时候
交易资金一定要去银行做托管
做了托管就绝对不会出问题了 在两年前金融危机中，略显颓势的房价刚刚让民众看到一丝希望，即在各级政府的大力相助下上演了一出绝地大反攻的好戏，2009年的涨势可谓令人心惊肉跳，到了去年下半年广州的房价已是同比上涨了50%。牛刀之辈的预言已经成为网络上最大的笑柄，任大炮才道出了现实中国的生存法则。天朝的制度是“有特色”的，P民们决不能为“事情应该是怎么样的”而纠结，而应该搞清楚“事情为什么是这样的”之后，做出有利于自身福利的决策。
在土地财政诱惑巨大、通货膨胀预期高企、保障性住房建设缓慢的大背景下，期望房价下降确是奢望。“限购”又能如何？哪怕是把投资性需求全部挤出，就是靠不断增加的刚需人群和加速的城市化进程，城市的房屋依然会供不应求——因为现在人们对住房的需求已经不是像二十年前，一对小夫妻半间筒子楼就能满足的了——而中国经历了三十多年的计划经济，住房方面的欠账实在太多。随着人口结构的变化、房屋供给的增加，住房的供给关系终有一天会发改变甚至反转，但这至多也只是我们下一代的福祉。
我在尚未毕业之时便已计划，工作之后只要条件允许，就立刻筹划买房，首付“啃老”是不可避免的了，但对于普通家庭来说，有什么是比房产更稳妥的抗通胀工具？此时的“啃老”只是家庭的一种财务安排而已，长期来看多半还是有利于整个家庭生活福利的提高。因此，去年七月重回广州，甫经安顿适应，九月下旬，我便逐步开始在羊城的搜房之旅。
在网络上搜寻购房信息时在猫扑上看过一篇题为《一个人的战斗：广州买房记》的长文，里面的买卖过程、经验教训对我有不小的帮助，从文中透露的信息可知，作者也是北京学校毕业来广州工作的法律专业学生，在网络上这种详尽真实的买房攻略很是少见。因此，我也准备将我二手房买卖过程中的重要细节、有用经验全面地呈现出来，希望能够为同样被迫接受畸高房价人们带来一点有益的帮助。可能会有些冗长拖沓，但是二手房买卖就是这样复杂、琐碎而又暗藏风险，有需要的朋友(尤其是在广州生活的)可以仔细读完一定会获得很多你想要的信息，没有兴趣的朋友可以走马观花或者直接跳过看我最后的经验提点与费用、时间列表就可以了。
一、 找房
寻找一种重要东西的过程确实是基本相似的，找房与找工作、找女朋友可谓是异曲同工：起初都只能有一个模糊的概念，在寻找的过程中，通过对实际情况的了解、自身能力的把握，标准逐步清晰、范围渐渐缩小。而在你确定的可选对象中，最终花落谁家，就有很大程度的偶然性因素了。
我工作的地点在天河体育中心旁，广州市的正中心，乘坐公共交通工具到公司花费时间少于一个小时的区域内，低于11000每平米的一手房基本绝迹，而不管是从居住还是投资的角度来看，二手房与一手房并无太大差异，而价格则会低大约30%甚至更多。因此，我的搜寻目标范围都是郊区的二手房，基本的房源信息都是靠从网上获取。
从九月下旬开始，我与女友陆续看了新塘凤凰城、白云岭南新世界、黄埔金碧世纪花园、番禺祈福新村、锦绣生态园等小区，其中觉得性价比最高的还是凤凰城的凤馨苑，四、五年的楼龄，小区环境不错，二手均价七八千，有楼巴直达我公司楼下。不足是凤馨苑距凤凰城的交通中心还有一段距离，换乘小区通勤车还要十多分钟，而且新塘位于广州东北部，而我女友工作在珠海，周末回家到达广州市区后还要换乘楼巴时间成本可能太高。祈福新村作为广州最大的“超级社区”，一直都有很好的口碑，而且有着广州最发达的楼巴交通系统，甚至是珠海、深圳、香港都有巴士直达。但是现在十年楼龄的老房子都已涨到10000元以上，在性价比上难免有所折扣。
十一月初开始探索番禺广场区域，番禺广场是三号线的最后一站，坐地铁到我公司楼下大概需要35分钟，是广州番禺区区府所在地，西靠番禺区市桥老城区，东连亚运城，为了迎接亚运，刚刚竣工的十车道的亚运大道横贯而过，新的番禺客运站就在亚运大道上，市政建设总体比较开阔大气。而且在这个区域内二手房的价格层次十分齐全，从七千多到一万二三的都有。这个区域在社区成熟度、未来发展潜力及与珠海交通的便利性上都不错，因此圈定了这一区域，再没有去其他的地方看房，而是开始细致探寻这个区域内的小区。经过几个周末的奔波，大致了解了番禺广场周围几个主要小区的情况，觉得金海岸花园一期的性价比最高。八年的房龄，价格在8500-9500每平方米，小区绿化率非常高、有不错的学校配套，而且随着金海岸二期、三期的持续开发，区域的升值潜力较大。不足之处是距地铁站有些远，必须换乘十分钟的公车，但是按照广州市的地铁规划，2015年小区门口将会有一个地铁站。
去年十月份后，全国各个城市纷纷出台“限购令”，房价自是岿然不动，反而是业主的惜售心理空前加强，供求关系更加失衡。金海岸花园的二手房放盘亦是寥寥无几，在经历了业主的一次先反价再反悔后，我的心理也开始有些急迫，希望能在春节前签下合同，否则年后房屋需求量加大，业主心态必然会更加坚挺。
也是因为机缘巧合、阴差阳错，我们终于遇上了最终买下的这套房子。满堂红公司的中介，带我看了某幢601的房子，我委托的另一家中介看见我从六楼下来后，为了争抢顾客，联系我说“六楼的房子可以以更低的价格拿下来”，并约我与业主见面。到与业主见面时，才发现上到六楼后，打开的房门并不是601，而是对面的604!604的朝向与装修都比601好，价格还更低，既然如此，我与女友自然是立马改变了选择。房屋是85平米的楼梯楼，东南向，二房二厅二卫，但是是顶楼，且靠近小区边缘，西南边就是一片工地，业主要价72万。在广州以每平米8500的价格，不可能买到各方面都令人满意的房子，选房的条件就必须有所取舍了。
小区外大道
小区内环境
二、中介
近几年，房屋中介是个声名不佳的行业，似乎总与欺诈、炒楼、食差价等负面消息有关，甚至于在买房的过程中有朋友提醒我“买二手房就是一个与中介斗争的过程”。与中介打交道时确实不能掉以轻心，但是现实也并非如听说的那样夸张。房屋中介也是做生意，绝大部分也不可能坑骗一把就关门走人，中介的目的就是促成成交，只有成交他们才有可能拿到佣金。现在的房价已经很高，基本达到刚需人群承受极限，而由于“限购令”投资性需求受到一定抑制，因此中介为了能够留住买家，在某些时候并不是在炒高房价，而是会帮助买家跟业主压价。
房产中介都会在搜房网等网络平台上发布房源信息，但是这些信息真假夹杂，中介经常捏造一些质优价廉的物业来吸引顾客打电话给他们，网络只是一个你找到中介的渠道，实际的房源主要还是靠中介直接推荐。所以，在看房的阶段多委托几个家中介是很有必要的，以获取更的房源信息，并可作为价格谈判时的筹码。在最终签约的阶段，到底委托哪家中介公司，就要看他们之前提供的服务给你留下怎么样的印象了。中介公司有大有小，各有优劣。选择大中介交易安全肯定是更有保障，但是中介费相应也会比较高，据我所知在广州满堂红、合富等公司，2%已经是佣金的最低比例了。小中介信用的条件自然比不上大公司，但是有两个很大的好处：一是中介费相应较低，经常都是一个多点;二是业务操作相对灵活，这一点在有些时候甚至比前一点的价格优势更加重要。我选择的就是一家只有几个人的小中介公司，他们在替我找房的过程中就算是比较卖力，为我找到了性价比还可以房子;给我的承诺也基本都能兑现，比如贷款的申请时间、过户的税收规避等。更重要的是，他们能充分地发挥了规模较小、灵活机动的优势，将复杂的事情做简单。
由于卖房业主在银行还有近三十万的贷款为还清，必须要先还清银行贷款后才能与我办理过户手续，这个过程就是二手房交易中经常说的“赎契”(还有不必还清银行贷款的过户，叫“转按揭”，但是这段时间广州各个银行好像都不受理这种业务。)因为二手房房源的紧俏，一般情况下业主都不愿自己先掏钱来赎契，都是要求买家代为赎契而我在签约时，对赎契的具体操作并不是特别了解，同意为业主赎契，但并没有约定要找垫资公司，也没有约定银行的房贷发放至垫资公司的账户。这就导致我如果严格按照合同执行的话，实际上就是在过户之前就要将首付的钱全部付给了业主，我将承担很大的风险。这时我才想到要找垫资公司代为赎契，但是垫资公司的手续十分复杂，我们可能要重新签订买卖合同，并需进行公证。后来，是中介公司的老板以个人名义替我垫支了27万元给业主，并与我在借条上约定如果因为业主违约导致我房屋过户不成功的话，我将不再承担还款责任，由他自己去向业主追索。当然垫资的手续费也是要交的，与垫资公司的一样3%，只是垫资公司是垫资一个月是3%，超过一个月可能就变成4%了，时间越长，手续费越高。而中介公司老板给我的条件是，无论借款到过户当天为止，其间不管经过多长时间，手续费都是3%。这种条件也颇为合理，因为我的贷款过户等事宜委托这家中介办理，垫资款项也从这家中介借出，若是手续费按时间来计，谁能保证中介不故意拖延我的过户时间来获取更高的垫资手续费呢？这种代为赎契的形式，对于买卖双方来说手续简便很多，风险与费用都没有额外增加，确实为我提供了很大的便利。而这样一种形式在一般的中介机构里，绝对是不可能出现的，没有哪个公司的经纪人可以让你打一张借条就借走27万，而且约定如果第三人违约的话，你就不用还这笔钱了。
这家中介的佣金比例最终是1.5%(不包括垫资手续费和按揭手续费)，也就是10500元，我在签约的第三天给了5200元，过户当天给了3000元，还留下2200元在中介替我办好水电开户后再支付。无论中介提供的服务怎样好，中介费都一定要分次给，因为当中介拿到所有该得的钱之后，他对你的事情必然没有之前那么上心，根据事情的办理进度分次给付中介费，是保持中介服务态度的最好方法。
三、签约
在看了604房的那天晚上，中介便想极力撮合买卖双方签约成交。我的想法是如果业主同意等我到一月份用公积金贷款的话，我就立刻签约，但是业主只是说让他慎重考虑一下，而未置可否。我们自然是努力争取，劝说业主把房子卖给我们，甚至是连“我们能出的价格肯定不是最高的，但是我们对这个时候给予我们帮助的人一定会心存感激”之类的话都说了，简直像求职面试一样——这也正是当下房屋供求不平衡的鲜明写照。最后，临走之前还递给业主一张自己的名片。当时觉得又是遇上了“惜售”的业主，八成还是没有戏，坐在回程的地铁上有些灰心的时候，业主居然通过我的名片直接与我联系了!业主是番禺中学的一位老师，也曾经在北京读过书，2004年毕业于北京师范大学，是一位非常热情善良的人。可能由于有着相似的经历和背景，他非常理解我们刚刚毕业在经济上的难处，同时又很欣赏在这个阶段我们就能作出买房决断的远见，最终他同意了把房子卖给我们，用公积金或者商贷都可以，但是房价要加8000块钱。即使是以728000千的价格，在这个小区里也不算贵，还在我的心理预期价格之内，好不容易业主愿意卖了，我便一口答应了下来。最终确定2010年12月18号周六晚上到中介公司签约，虽然我和业主已经有了直接联系，但是并没有抛开中介私下成交。一是因为二手房交易贷款、过户的程序都很繁琐，没有中介帮忙打理，买房者将会不胜其烦;二也是从风险防范的角度来说，有个第三方对交易进行担保，对买卖双方都有好处，尤其是卖家一般都不需要支付中介费，更是没有动力同意与买家抛开中介私自成交了。
签约的当晚，卖方可谓是阵容强大，他与他妻子，还有他的岳父、岳母，甚至将他妻子的姨妈——一个貌似很有房屋买卖经验的中年妇女——专门从顺德接过来与我们“谈判”，而我们这方只有我和女友两个年轻人。看到这个阵势，我反而安心了很多，这绝对是真心卖房的，若想搞什么花招，三下五除二骗我把合同签了便是，哪里犯得着这样兴师动众？
“谈判”持续了两个多小时，基本上都是我与业主搬来的那位“援兵”你来我往、讨价还价，业主自己反倒落个轻闲，一切悉听姨妈安排。在中介提供的房屋买卖合同范本的基础上，卖方首先要求我首付30万，为其从银行赎契。而30万已经大大超过一首付三成的比例，但是我当时认为我先出30万(已超房款的四成)给其赎契，我贷款可以照样申请50万(房价的七成)，银行放款之后我多付的这七八万首付款也可以回来，不会给家里新增负担。但是，后来才知道银行的房贷放款是不可能打入到买家的账户里的，只能打入卖家或者垫资公司的第三方账户中。采取这种方式也可以，要么是约定多贷的那一部分款先划入卖家账户，但是卖家必须把这部分钱返还给买家。要么就是约定找垫资公司垫资赎契，银行贷款打入垫资公司账户，垫资公司再把贷款扣除手续费后，按约定比例分别返还给买卖双方。因此，在签约之后，我便陷入了找垫资公司的话太麻烦，会大大拖延过户办理时间，而自行操作又要冒较大风险的境地。最终是中介公司老板以个人名义替我垫资赎契才解了我的燃眉之急。而我最终也没有选择贷款50万，而只贷了42万，主要考虑到从业主的账户中退款，总归是件风险较大的事情，既然都是要借钱，那就少向银行借几万，多向亲友借几万得了。
另一个双方争议的焦点就是买方贷款的时限问题，因为买方的贷款时间，涉及到卖方收齐房款的快慢，因此卖家都希望买方的贷款程序越快越好。由于当时我工作还不到半年，银行流水上的工资收入也很不好看，所以在申请贷款方面底气并不是很足，所以要求卖方同意“贷款不成功，合同作废，全额退还定金”。但是，业主的姨妈显然老谋深算，死活不同意这一条，一口咬定，如果办不下贷款就是买方自己的问题，耽误了卖方的卖房时机，肯定不能不赔偿损失。最后，为了能买下房子，还是与其妥协，约定“若买家贷款不成功导致合同无法继续履行的，时间在签约之后的一个月内，退回定金二万;二个月内，退回定金一万;三个月内，三万定金均不退还。”当然中介也一直在旁边强调贷款绝对不可能有问题，你们买卖双方现在都在争论无谓的事情。虽然，最终贷款确实像中介所说比较顺利，但是我还是因为在合同中写上这样一条而懊恼了好一阵子，因为细细回想当时的情景，应该还有回旋的余地，但作为处于劣势的买家，气势上已经被对方压倒，一个重要现实都没有强调：在现在房价普遍看涨的情况下，根本就不存在延误卖房时机的问题，你过了几个月再卖房价很可能更高，根本没有必要向我来追索损失!即使一定要追索，也要以我有过错为条件，应当是假如我提供了虚假信息、材料导致银行不批贷款，才能扣下一部分定金，否则就应该全额返还定金。
最后，就是要求中介公司在补充条款中声明对此次交易的真实性、有效性承担担保责任，大家千万别小看了这一条。你若是仔细看一下，房产中介提供的合同范本，绝大部分都没有明确列出中介公司的担保责任，这应是中介公司为以后可能逃避责任留下的空子，因为从法律上说经纪方并非是在任何情况下都要对交易本身的真实和有效负责的。
四、贷款
贷款有商业贷款和公积金贷款两种形式，公积金贷款的还款利率比较低，尤其是去年下半年以来基准利率两次上调且住房商业贷款利率最低折扣只能打到八五折，公积金的利率优势就更大了。若是贷款50万元，20年还清的话，公积金贷款能够比商贷要少还7万块。但是，最终我还是选择了商业贷款，因为广州市的公积金中心这大半年来，效率奇低，积压了几个月的贷款申请都没有进行处理，而且我还必须等到2011年1月份入职满半年后才能申请公积金贷款，如此一来办理房屋过户肯定要到春节之后，而且到底“后”到什么时候完全无法预期。而以当时的情形，经过四月与十月两轮“史上最严房产调控”房价依然坚挺，大家普遍预期节后房价会再次进入上涨通道，再来个“报复性上涨”也不是不可能(2011年1月底，“新国八条”和沪渝两地的房产税都赶在春节前出台，就是为了打压这种预期)。业主惜售心理都十分严重，如果我不能抓紧时间办理过户，难保几个月后业主不会改变主意。另外，广州的二手房网签势在必行，越往后二手房交易避税的可能性就越小，同一套房屋之前的成交价格都做的很低，若是到了我这里必须按照真实成交价的话，相当于前几手偷逃的税款都将由我来承担，这将是笔不小的费用。对于购买房屋不满五年出售的，卖家要按房价差额缴纳5.5%的营业税，目的本来是遏制炒房，但是在房屋供求不平衡的情况下，卖家实收房款，所有税费都由买家承担早已成为惯例。在不能增加有效供给的情况下，大部分调控政策的最终结果都是房价依然坚挺，但购房者的负担更加沉重。2011年底的“新国八条”将营业税的征收从差额的5.5%，改变为全额的5.5%。这意味着税额至少要上升两到三倍，即使能够将成交价报到很低，税额翻番也是必然了。这对想买二手房的人来说绝不是好消息，因为大幅增加的税费，若依然由买家全包，相当于房价又涨了几万块;若买家不再普遍接受全包税费，卖家肯定撤盘不卖，二手房的供给量将会更少。
我在办理商贷的过程中也出现一点波折，本来中介为了安排我在广发行办理贷款，并称与银行的人很熟，资料齐全后三天就能出同意贷款书。但是几天后广发行居然通知我说，我收入证明上写的工作时间是“半年”，他们行的规定是工作未满一年的申请人，必须要有共同贷款人，而且这个共同贷款人必须是广州市户口、工作满一年并且没有未还清的房贷。眼看他们的要求这么苛刻，估计是在有意收紧贷款额度了。我考虑了一下便决定更换贷款银行，中介又介绍的是广州市农村商业银行，资料齐全之后五天内，便出具了同意贷款书。不管去哪个银行办理房贷，都是摊开一堆资料让你签字画押，也不进行解释说明。一是时间紧张容不得你去仔细研究合同条款，另外这些都是银行的格式合同，对于我们这种贷款几十万的小客户即使想讨价还价也不可能。所以我也是基本没有看任何协议内容，就签了十几个名字，其他所有的事情都听凭银行安排了。
五、过户
同贷书出来的第二天业主赎契也已成功，第三天中介便安排我和业主前去办理房产过户手续。房产过户主要有三个环节：石碁镇税务所缴纳本应由卖家承担的营业税与所得税、在番禺区财政征收大厅缴纳买家承担的契税、在番禺区房产交易中心递交过户申请材料。番禺没有“一站式”的房产交易大厅，税务所、财政征收大厅和房管局之间的距离都比较远，来回奔走很是不便。为了加快办理速度，中介公司便是安排一个人开车接送我们去各办理机构，另一个人则提前在办理机构排队拿号，以减少我们的等待时间。如果毫不耽搁，半天时间全部办妥是有可能的，但是去税务所交营业税时，发现业主与上手卖家的纳税发票相互拿错了，税务所不予办理，我们又去房管局调出了存档的纳税发票才顺利缴税。因此，我没能赶在房产交易中心中午下班前办好所有手续，到下午两三点才拿到领取新房产证的回执凭证。办理过户当天是1月12日，1月27日就可以领取房产证了。 | 
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