买房还是继续观望

　刚刚结束的中央经济会议为明年的经济工作定下了“主基调”。 扩大商
品房有效供给是会议的一大亮点，但会议并没有对限购令下的购房需求作出表态。今年以来，实施楼市限购令的城市，商品房成交量都有显著下降。如果明年楼市一方面是增加普通商品房建设和供给，另一方面仍然强调“坚持房地产调控政策不动摇”。在新的形势下，投资者该如何选择？是出手买房？还是继续持币观望？本期的楼市对话，我们特别邀请了有多年投资房产经验的赵艳萍女士做客，就上述话题进行探讨。

　　“种棵树，收金子”的时代

　　记者：听说您在北京、珠海等城市都有物业投资，能分享一下您的置业故事吗？

　　赵艳萍：我是从1998年开始投资楼市的，做出这个选择源于一个很偶然的原因。1997年时，因为家庭突然遭遇重大变故，我辞去原有的公职，从宁夏来到北京。到北京的第一个落脚点是通县，因为当年宁夏还没有什么商品房的概念，所以在通县第一次接触到商品房的概念，立刻就买了一套自己认为非常好的商品房，当时房价并不高，100平方米的房子只用了20万元左右。在通县居住了半年多，我开始经常和朋友进城。进出北京次数多了，有了对比，才知道什么是好房子。于是，我萌生了换房的想法。当时，正赶上潘石屹的“现代城[最新消息 价格 户型 点评]”开盘，9000元/平方米。一位北京的朋友对我说了这样一句话：“房子不仅仅是用来居住的，北京的房子也可以用来投资。”这句话让我茅塞顿开，于是我买了5套75平方米的小户型，每套都是按揭，首付20%，每套房月还款3千多元。其实，这在当时来看，风险还是很大的。但这一次的投资非常成功，收房后房子立刻就全部出租以房养房，每套月租金都能达到七八千元，即使是经济最低迷时期，月租也能达到4千多元。值得一提的一个小插曲是，当年我的一个朋友和我一起买了“现代城”，她是用100万全款买了一套房，因为付全款，价格只有7000多元/平方米，当时她颇为满意。可是几年后，看到我的5套房租回报率如此之高，而她仍是那一套房，都快后悔死了。直到现在我仍很感谢当年鼓励我投资北京楼市的那位朋友。眼下，我投资的户型已经成为绝版，房价已涨到3万元/平方米。我经常和朋友说：“投资现代城给我的感觉，就像是我种了一棵树，种完后就只等收果子了。”

　　记者：在投资楼市的过程中，没有失手过吗？

　　赵艳萍：第一次投资楼市就大获全胜，我的自信心开始爆棚，胆子也变得更大。2000年，我开始向北京三环以内的地产项目进军，在大使馆区买了一套总价300多万元的260平方米的大户型。交了首付简单装修完后，我发现大房出租很困难，还款压力一下就上来了。租了一年后，我决定将房子出手，那套房虽然账面赚了，但其实是赔的。这次投资让我明白了一个道理：投资楼市要量力而行，决不能小马拉大车。投资失败后，我来珠海度假，一下子就爱上了这里。我在珠海的第一套房子是朗晴居[最新消息 价格 户型 点评]，当时发现珠海的房子比北京便宜多了，房价只有2700元/平方米，于是全款买下。2004年左右，又买了海湾花园新开发的一套高层住宅，价格也不高，3000多元/平方米。收房后房子租出去，月租抵月供。后来，我在金湾、斗门也陆续都有投资。

　　地段和品牌缺一不可

　　记者：总结您十多年的投资置业经验，最大的心得是什么？

　　赵艳萍：其实，这十多年里，我是在花钱积累投资经验，黄金地[简介 最新动态]段我投资过，农村地段我也试过。从我成功的经验看，置业最关键是要选择好的地段，好地段的价格可能会相对较高，但升值也更快，回报率更大。第二个要素就是一定要买品牌地产商开发的楼盘，从购买潘石屹楼盘我得到的最大感受是，品牌地产商的综合效应可以加速你的房产增值。在北京、珠海多年的投资经验，让我几乎变成了地产投资专家，什么地段的房子好租，什么房子升值快，我的判断基本不会错。

　　记者：在楼市政策收紧的环境下，您认为投资者该何去何从？

　　赵艳萍：从我自己的角度出发，无论外部市场环境是怎样的，只要有需求就应该去选择。在投资了多年的楼市之后我赚了很多，这几年我的投资回报更是呈爆发式增长。赚了钱后，2009年，我开始迫切地想改善自己的居住环境。于是，我在珠海看了许多新盘，并最终锁定了仁恒星园[最新消息 价格 户型 点评]。我将朗晴居和海湾花园全部在最高价出售，买了仁恒星园一期。说实话，我看过北京许多高尚楼盘，但看到仁恒星园时还是很震撼，小区的楼间距、会所、园林和许多细节设计让人难忘。可以说，仁恒星园代表着国内目前最高的开发水平。这次投资经历，让我对品牌地产商有了新的认识，好的品牌地产商就等于品质保证。说到目前是不是投资的最佳时间，我个人认为，现在虽然不是投资的最佳时机，但珠海的未来发展空间很大，楼市在双限的条件下价格下调空间十分有限。另外，我个人的感受是，虽然投资楼市让我赚了很多，但这个投资是一个漫长的过程，差不多超过10年。因此，投资者一定要明白，投资房产一定要抱定长线投资理念，不可能是今天买了，明天就赚出“神话”故事。从这个角度说，现在也许又是投资珠海长线优质股的一次绝好机会。

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水　不是这样灌地——灌也要灌的有点技术含量好不好?

水，你也有这么多的总结，恭喜你又进步了